REITs投資的要點

　　今天來講，REITs投資的要點。大家先喝點水，貨太干怕你噎著。9個公募REITs要不要買呢?

　　要完成一個投資決策，你必須要有評估的基準?？赐杲裉斓奈恼?，你不僅知道這次怎么選產品，未來的日子也能輕松評估。

　　首先來看最重要的部分就是REITs的基礎項目的賺錢能力，賺得多，分紅才有保障啊。所謂打鐵還需自身硬，就是這個道理。這九個項目當中，不管是產業園區、倉儲、高速公路還是環保項目。

　　首先要看原先的股東和戰略投資者的份額占比，他們了解實際情況，越不愿意放手，就說明質量越好。接下來要看業務的本身，所處地區越發達，需求越大，有收入有保障，甚至還有增長。具體比如所處的地區，出租率、出租或者處理的單價等等。

　　再接下來就是評估團隊的能力，比較直觀的就是利潤率，經營性現金流的穩定度和增長率，成本結構等等。放心管理團隊肯定沒有動力去優化這些指標，你看哪個小區的物業是有作為的?都在混日子，所以還需要看激勵機制。

　　其次我們來看REITs持有的項目性質，一類呢叫做產權或者所有權，一類呢叫做特許經營權。

　　所有權就好像你全款100萬去買了一套房子，房子登記在你的名下。這期間你的房子每年4萬塊租出去，就可以收到租金。等到二十年之后，這房子不想要了，你可以按照那時的價格把房子賣出去再賺一筆。所以啊所有權的REITs的收益，是租金收入和資產升值的疊加。如果每年分紅是4%，增值是4%，那兩個加起來就8%。

　　再來看特許經營權，這有點像開民宿。你把這房子一租，租了20年，一次性付清租金100萬，每年在你的耕耘之下，每年收入有10萬塊。表面上看，你的投資回報率10%。但是20年之后，租約到期，房東把房子收回。你連個鋼蹦兒都看不到。所以所有權跟特許經營權的REITs是有本質區別的，千萬不要看著分紅率就去買REITs，有可能會踩到榴蓮。那么對于特許經營權的項目年限越長，每年凈值變化的敏感度也越低。

　　第三，為了更好對你項目的質量，需要計算內部收益率IRR， 你就理解為年化收益率通常計算方法比較復雜。我呢就給你一個簡化的版本。

　　參照海外的案例，產權類的REITs，每年資產升值，跟分紅率基本上是一半一半。目前項目分紅率4%出頭，所以年化收益率你就簡單乘以二等于8%左右。特許經營權的REITs到期權利無償歸還，所以只有每年的分紅收入?我們用年金的公式來測算的話，發現特許經營權的預期年化收益只有5-8%之間，都要比所有權的REITs更低一些。

　　以上要點是假設于風平浪靜，但是REITs投資是需要理解背后的風險。

　　首先當然是業務風險。新冠病毒來臨，高速一定是一塌糊涂，不僅不賺錢，還有可能虧錢。但是管理層的工資你還得繼續發，所以他就去銀行貸款，如果持續惡性循環，貸款還不上，指不定這夜晚就破產了。所以利潤率比較低的項目對業務風險特別敏感。

　　二是管理風險，公募REITs的程序管理就有點像pe vc 基金的運作?？战刀聲?指派財務總監監督業務數據、管控財務開支等等等等。它需要設計一整套科學的公司治理機制，董事會管理層各司其職，并且通過審計、內控、激勵機制等設計，引導管理層具有主人翁精神，不會吃里扒外，賺黑錢。有很多基金還設置了浮動管理機制，這點絕對是理論大于實踐。你說給老子花錢，讓兒子好好干活，這種肯定不成立。

　　第三，投資的波動風險，REITs在發行之后，份額可以像股票一樣隨時買賣。如果你追高買入，預期的增值收益和分紅的比例都會下降，就變成了一個很差的投資。

　　第四，信息滯后的風險。REITs是實體項目的價值呈現，但是財務營收數據需要每個季度去進行披露，所以基金的凈值更新頻率也會非常低。

　　第五，流動性風險，你肯定不會真的持有二十年，都會通過賣出去變現，但是REITs買賣盤可能比較少，賣出的時候容易對價格形成沖擊而受損。

　　講完REITs的風險收益特征，我們來討論一下什么樣的場景之下建議REITs投資呢?

　　第一種就是希望每一年都靠利息生活的人，比如說退休的老年人，如果一個月的開銷是五千塊，一年呢就是六萬塊，那存150萬到REITs以后就足夠了。剩下如果還有錢，除了預留一部分存銀行不用的資金都可以去配置股基去博取收益。

　　另外一種呢就是資產配置，REITs這種特殊的品類跟股市他有一定的相關性，但是相關比較弱。跟債市基本沒有關聯，不容易出現跟股和債同步大漲大跌的情況。

　　所以大額的資金的大類資產配置就可以把REITs投資、股基、債基，甚至加上qt 做成分散化的投資。更好的去管理組合的收益和下行風險。當前50%的股基，30%的REITs，20%的債基，構成組合是我個人比較喜歡的。